Effectuons une simulation assez simple au m2:
Achat d’un immeuble à rénover: 300-400€ selon l’état
Frais de notaire à 8%, éventuellement frais d’agences à 5%
Coût de la rénovation en moyenne à 1000 €HT pour la partie logement, la rénovation de la partie commerciale est en général à la charge du locataire. Dans le cadre de travaux plus lourds le coût peut atteindre 1500€HT voire 3000€ HT pour un monument historique, mais des aides de l’état sont disponibles notamment celles de l’ANAH qui peuvent s’élever à 35% avec plafonds. Pour cette simulation simplifiée nous restons donc sur une moyenne de 1000€HT pour la partie logement et très peu de travaux pour la partie commerciale.
Ajouter les honoraires de l’architecte à 10%HT environ
Ajouter la TVA: réduite en cas de rénovation, pleine en cas de reconstruction ou assimilé reconstruction
Coût total de l’immeuble rénové: environ 1500€ TTC
Mise en location à 7€/m2 de loyer mensuel et 10-15€ pour le local commercial selon les conditions.
Rentabilité brute = loyers annuels perçus / (achat+frais+travaux)
Rentabilité brute à 10% pour le local commercial, 5-6% pour les appartements
Rentabilité brute du projet: 7-8%
Rentabilité nette = rentabilité brute – (frais de gestion + taxe foncière)
En cas de vacance faible la rentabilité nette sera de 6-7%.
Rentabilité nette nette = rentabilité nette – impôts IR ou IS
Dans le cadre de la SCI à l’IS l’amortissement de l’immeuble et des travaux sont déductibles, la rentabilité nette nette c’est à dire après impôts reste donc située entre 6 et 7%.
Est-ce une rentabilité satisfaisante? Oui car:
1. Après les travaux l’immeuble a lui-même pris de la valeur, sera facile à louer et pendant de nombreuses années ne nécessitera pas de travaux particuliers.
2. L’effet de levier d’un emprunt bancaire démultiplie la rentabilité par rapport à l’apport personnel
3. Les flux de trésorerie restent positifs: Dans le cas d’un financement total par prêt bancaire sur 20 ans, le remboursement du prêt se compose de 5% de capital plus 1% d’intérêts sous environ 6% par an seulement c’est à dire moins que les revenus locatifs.
4. Les loyers augmentent en moyenne de 1 à 2% par an, dans 10 ans ils auront augmenté d’environ 15%.
5. Afin d’améliorer encore la rentabilité, il est possible de recourir à la location saisonnière mais celle-ci demande davantage de gestion et ne permet pas de solliciter les aides de l’ANAH.
6. Les appartements de l’immeuble pourront être aisément revendus en cas de besoin après quelques années de location. La plus-value sera à évaluer au cas par cas en fonction du marché.
Cette rentabilité locative est indépendante des fluctuations boursières et monétaires. Elle même indépendante de la variation des prix de l’immobilier car l’objectif n’est pas l’encaissement d’une plus-value à la revente mais simplement de percevoir des loyers réguliers sur le long terme.