Comment investir?

Comment investir?

Les professionnels de l’immobilier ont pour habitude de dire que pour réussir un projet immobilier, les trois critères les plus importants sont:
1. l’emplacement
2. l’emplacement
3. l’emplacement
C’est réducteur bien sûr mais cela montre que le choix de l’emplacement est très très important! L’immobilier a par définition la propriété d’être immobile, on peut changer la couleur du salon autant de fois qu’on fois qu’on le souhaite mais on ne pourra pas changer son adresse! Rénover une maison en campagne est par exemple passionnant et convient pour une famille en tant qu’habitation principale, par contre il ne sera pas aisé d’obtenir une rentabilité intéressante dans le cadre d’investissement locatif. Les rues piétonnes des centres historiques sont à ce titre un bon choix:
1. Les centres historiques bénéficient de politiques de protection et restauration, ils resteront à long terme à cet endroit et en bon état.
2. Les centres historiques intéressent un grand public de locataire: commerces en RDC, étudiants, amateurs de belles pierres, familles souhaitant être proches des écoles, personnes sans voiture, touristes. Si le bien est correctement rénové et équipé, il trouvera preneur rapidement.
3. Les centres historiques sont un héritage culturel irremplaçable, dont nous devons prendre soin.

Principale rue du commerce, pas de local vide dans la rue Saint Malo.

Lorsque des travaux importants sont à prévoir, il est préférable d’acquérir l’immeuble dans son ensemble et en profiter pour remettre aux normes à la fois l’isolation, la sécurité incendie et les réseaux d’eau et d’électricité. L’investissement dans un immeuble de rapport présente aussi l’avantage de pouvoir négocier un prix de gros au m2, par la suite le risque locatif sera réparti entre le commerce et les appartements. Afin d’évaluer les travaux le recours à un professionnel est fortement conseillé, après plusieurs siècles de vie les bâtiments anciens peuvent réserver quelques surprises. L’accès aux étages est bien souvent une question cruciale: si l’accès se fait par le commerce comme par le passé, il faut trouver une autre solution soit en façade mais qui risque d’affecter la vitrine du commerce soit par le côté si le local est situé à un angle de rue. Un architecte sera le mieux placé pour effectuer les évaluations, c’est son métier.

L’état des bois est à vérifier soigneusement, un toit mal entretenu a pu laisser passer des infiltrations d’eau qui ont entamé le bois notamment au niveau de la jonction avec les pierres.

L’emplacement est bon, l’immeuble possède une architecture intéressante, les travaux sont à peu près connus, reste à discuter du prix. La méthode la plus simple est d’effectuer une évaluation au m2:
prix envisagé = prix moyen du marché – coût des travaux
Attention le coût des travaux peut être le double ou le triple du prix d’achat! Reste à étudier le financement avec la banque, en général un prêt hypothécaire sur 20 ans. Les travaux seront suivis par l’architecte, la mise en location pourra être gérée par une agence ou par soi-même. Il s’écoule deux à trois années entre l’acquisition et la mise en location: un an pour toute la partie de préparation, relevés, plans, choix des matériaux, déclarations de travaux et appels d’offres puis un an pour les travaux et les finitions.

Appartement prêt à louer