Calendrier type

Calendrier type

Un projet de rénovation d’immeuble se construit dans le temps en procédant par étapes successives. Voici au regard de notre expérience un calendrier type qui devra tout de même être adapté selon les situations car chaque cas est unique.

RECHERCHE ET ACQUISITION: plus de 6 mois

Recherche d’un immeuble disponible: en consultant les annonces sur le Bon Coin, les annonces des notaires, les annonces dans les agences, en discuttant avec des propriétaires ou des voisins. La durée de cette étape est très aléatoire, disons de 1 mois à 1 an.

Exemple de recherche sur Le Bon Coin

Visite du bien: Il est recommandé de visiter le bien deux fois, la première fois seul pour vérifier si le bien peut correspondre à un projet personnel et la seconde fois accompagné d’un architecte qui saura relever l’état du bâtiment et éventuellement alerter sur des difficultés techniques potentielles. Durée: l’organisation des visites prend entre 1 semaine et 1 mois.

Formulation d’une offre d’achat: Si le bien s’inscrit dans un projet personnel et ne présente pas d’impossibilité technique, son prix reste à évaluer et à négocier. Plusieurs méthodes de calcul existent, notre approche est la suivante: prix envisagé = prix moyen du marché – évaluation du coût des travaux. C’est la méthode la plus sûre pour aborder sereinement le financement du projet. Durée: la rédaction de l’offre d’achat prend 1 à 2 semaines.

Contre proposition: Dans les délais prévus dans la proposition, en général une dizaine de jours, le propriétaire peut apporter une contre proposition. En cas d’acceptation par les deux parties, chacun signe l’offre d’achat et s’accordent sur le notaire qui sera en charge de la vente. Durée: 1 semaine.

Rédaction du compromis de vente: le notaire est en charge de cette étape, il vérifie notamment sous tous ses aspects la légalité de la vente en préparation et saura apporter des conseils à la fois au vendeur et à l’acheteur. Quelques points clés à vérifier: la propriété des murs limitant la parcelle et l’éventuelle la présence de servitudes, la plus courante étant le droit de passage. Après relecture du projet de compromis et éventuelles modifications, les parties prennent RV chez le notaire pour la signature du compromis. Durée de préparation: 1 à 3 mois.

Recherche de financement: la signature du compromis initie la recherche de financement de manière concrète, bien qu’il soit essentiel d’avoir réfléchi à cette étape déjà avant les visites. La forme la plus classique consiste à obtenir auprès d’une banque prêt hypothécaire sur une durée de 20 ans par exemple. Durée: 2 à 3 mois.

Signature de l’acte authentique: Le financement obtenu, le notaire prépare l’acte authentique de la vente qui reprend en fait les éléments du compromis. Lors de ce passage chez le notaire, la vente est effective et les clés sont remises à l’acquéreur. Durée: 2h

PRÉPARATION DES TRAVAUX: 1 an environ

Relevé du bâti et éventuelles déposes: Avant de procéder aux plans de la rénovation, l’architecte procède au relevé du bâti qui consiste à dresser les plans de l’existant et évaluer les matériaux. Si des doublages masquent les murs ou sols existants, il peut être nécessaire de procéder à leur dépose. La durée dépend de la complexité de l’immeuble, comptons 2 mois.

Plans du projet: en discussion avec l’architecte, les plans du projet sont définis. Ces plans prennent en compte l’état actuel et l’état final souhaité ainsi que toute autre contrainte que ce soit de l’ordre technique, architectural ou légal. Durée: 2 mois environ

Projet de rénovation du manoir de ville au 1 rue Saint Malo à Lannion

Autorisations des travaux: en cas de modification de façade, démolition d’une partie du bâtiment, reconstruction, agrandissement, ou changement de destination (commercial ou habitation) une autorisation de la mairie sera nécessaire, selon les cas il s’agira d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux qui est en fait un permis de construire simplifié. Sur le centre historique de Lannion, les travaux doivent aussi obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Des recommandations seront émises et selon les cas le permis peut être accepté ou refusé. Durée: 2 à 4 mois.

Montage du cahier des charges: A partir des plans l’architecte travaille sur un dossier technique très précis qui sera utilisé par les artisans. Ce dossier mentionne les matériaux à utiliser, les conditions de poses et les normes à respecter. Durée: 2 à 3 mois.

Appel d’offre: Les plans et le dossier sont transmis à une sélection d’artisans qualifiés. Après étude du dossier et visites des bâtiments, les artisans transmettent leur devis. La pertinence de chaque devis est vérifié par l’architecte. Durée: 2 mois.

Choix de artisans: au vu des devis et à la fois de la réputations et de la disponibilité des artisans, le choix des artisans est effectué. Un calendrier de travaux est alors établi par l’architecte. Toute cette partie de préparation peut paraître longue mais elle assure le bon déroulement de la suite. Durée: 2 semaines.

TRAVAUX: 1 an environ

Travaux: Les artisans interviennent selon le calendrier et en accord avec le cahier des charges. Des réunions de chantier sont prévues toutes les semaines. Durée: 9 mois à 1 an

Réception des travaux: La fin des travaux marque la réception du chantier, c’est à dire la vérification des résultats et leur acceptation. Attention, les finitions prennent souvent plus de temps que prévu. Durée: 1 mois, plus si des modifications sont à apporter.

MISE EN LOCATION

La mise en location se fait selon les processus classiques comme tout autre bien avec le choix de passer par une agence ou de la réaliser seul. Dans tous les cas il est important de rencontrer les locataires. Une fois le commerce et ou les logement loués, le projet n’est pas terminé pour autant. La gestion locative demande de la disponibilité et de la réactivité. Entre le début de recherche d’immeuble et la mise en location il faut donc compter environ 3 ans.

Pour plus d’information sur l’approche financière, voir la rubrique « Investir ».