Faut-il investir en nom propre ou créer une SCI? Chaque solution présente ses avantages et ses inconvénients, tout dépend de l’utilisation. Voici quelques éléments de comparaison de trois structures classiques pour l’investissement:

En nom propre:
– Convient parfaitement pour une résidence principale
– Convient également pour de l’investissement locatif sur de petits projets. Notamment fonctionne bien pour la location meublée avec les statuts LMP et LMNP.
– La palette d’aides à la rénovation est large
– Après 30 ans de détention la plus-value à la revente n’est pas taxée, ce qui sur le long terme représente un avantage majeur.

Par une SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
– Permet d’éviter les soucis liés à l’indivision. En indivision toute décision est soumise à l’unanimité des propriétaires alors qu’en SCI ce sont les statuts qui fixent les règles: les décisions sont prises par vote en assemblée.
– Les formalités administratives sont plus lourdes qu’en nom propre: rédaction des statuts, assemblée générales, comptabilité… Au moins deux associés sont nécessaires, impossible d’investir seul avec une SCI.
– Convient parfaitement pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants, tous les 15 ans des parts d’une valeur de 100.000 Euros peuvent être transmises sans impôt de succession.
– Adapté pour une résidence principale, secondaire ou de l’investissement locatif. Attention, ne convient pas pour la location meublée: au dessus de 10% de revenus en meublé, la SCI passe à l’IS.
– La taxation sur la plus-value immobilière se calcule de la même manière qu’en nom propre.

Achat par une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
– Outil idéal pour l’investissement locatif
– Convient peu pour une résidence principale, le loyer restant dû.
– Moins adapté pour recevoir des aides à la rénovation. En effet la plupart des aides sont rattachées à l’IR. Par contre les subventions de l’ANAH, d’Action Logement et de la DRAC fonctionnent encore.
– Comporte les mêmes avantages que la SCI à l’IR sur la transmission du patrimoine, la rédaction des statuts…
– Un bilan annuel réalisé par un comptable est obligatoire, ce qui représente un coût. Par contre c’est l’assurance que les comptes sont bien tenus par un professionnel.
– Il est possible d’opter pour l’option TVA, ce qui permet de récupérer la TVA à 20% sur les travaux réalisés dans une surface commerciale. Le loyer sera à son tour soumis à la TVA mais le commerçant pourra lui aussi la récupérer. La location des logements reste par contre non soumis à la TVA.
– L’achat d’un bien ou les travaux de rénovation peuvent être amortis dans la comptabilité. L’amortissement est déduit du résultat, l’IS s’en retrouve largement réduit. C’est là le très gros avantage de la SCI à l’IS. Son inconvénient majeur réside dans la taxation à l’IS pour une revente même après 30 ans de détention.
– Le taux IS est plus favorable que les tranches à l’IR avec un premier taux à 15% jusqu’à 38.120€
– En cas de revente la taxation sur la plus-value immobilière ne connaît pas de décote comme en nom propre ou en SCI à l’IR. Le calcul de l’IS est réalisé sur l’ensemble de la SCI. C’est à dire que si la plus-value est ré-investie la même année dans des travaux sur un autre bien, il est probable qu’aucune taxation ne soit à prévoir.
– Attention à ne pas revendre plus d’un bien par an, l’administration fiscale pourrait requalifier l’activité en marchand de bien. La fiscalité serait alors bien plus lourde, la plus-value serait notamment soumise à la TVA et le gérant serait inscrit en indépendant avec les cotisations sociales qui y sont associées.

Globalement la SCI à l’IS s’avère un outil efficace pour l’investissement locatif en location nue notamment dans la phase de constitution de patrimoine. Par contre si les reventes sont prévues après 30 ans, la SCI à l’IR reste une solution très pertinente.

Dans le cadre de locations meublées, très prisées pour la location étudiante ou saisonnière, le statut le plus adapté serait par contre la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) si l’activité est en nom propre. Il est également possible de créer une société type SAS avec la particularité de pouvoir constituer une SAS avec un seul associé alors qu’il faut au moins deux associés pour une SCI.